Ratgeber und Vergleich für Zinsen und Konditionen
Unter einer Immobilienfinanzierung versteht man die Kreditvergabe im Zusammenhang mit dem Kauf oder dem Bau eines Hauses. Auch für Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten kann derartige Finanzierung genutzt werden.
Grundlegend ist die Finanzierung einer Immobilien immer zweckgebunden, so dass Kreditnehmer der Bank nachweisen müssen, wofür das Geld ausgegeben wurde. Dieser Nachweis kann durch Rechnungen der Handwerker, Kaufpreis-Fälligkeitsmitteilungen des Notars oder aber Rechnungen des Bauträgers erfolgen.
Der Ablauf im Detail
Grundsätzlich sollte eine Immobilienfinanzierung immer auf die persönlichen Bedürfnisse des Kreditnehmers abgestellt sein, denn nur so kann sichergestellt werden, dass die Rückzahlung der vereinbarten Raten während der gesamten Darlehenslaufzeit möglich ist.
Baufinanzierungsvergleich
Antragsteller müssen der Bank verschiedene Unterlagen einreichen, mit denen dann die notwendige Bonitätsprüfung durchgeführt wird. Diese Bonitätsprüfung soll der Bank Auskunft geben, ob der Kreditnehmer in der Lage ist, heute und in Zukunft die Darlehensraten zu tragen. Hierfür wird eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung erstellt, bei der Einkünfte und Ausgaben gegenübergestellt werden. Um die Einkünfte zu belegen, müssen mindestens drei aufeinander folgende Lohn- und Gehaltsnachweise eingereicht werden, zudem ist die Vorlage des Einkommenssteuerbescheides notwendig. Selbstständige Antragsteller sind verpflichtet, die letzte aktuelle Bilanz sowie die betriebswirtschaftlichen Auswertungen vorzulegen.
Doch nicht nur die Kreditfähigkeit allein ist Ausschlag dafür, ob eine Immobilienfinanzierung vergeben wird. In jedem Fall dient den Banken als Sicherheit für das Darlehen eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. Sollte der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, wird das Haus zwangsversteigert. Der Erlös soll dann die noch offenen Forderungen decken. Um herauszufinden, ob der Wert des Hauses in Relation zur Kreditvergabe steht, muss eine Wertermittlung durchgeführt werden. Hierzu benötigt die Bank den aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte sowie Bilder vom Objekt.
Wurde der Antrag positiv beschieden, werden die Kreditverträge ausgefertigt und können vom Kunden unterschrieben werden. Im Anschluss daran ist die Grundschuldeintragung über einen Notar notwendig, denn diese Eintragung gehört in der Regel zu den Auszahlungsvoraussetzungen.
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Die Konditionsermittlung
Die Konditionen bei einem Immobilienkredit sind von Bank zu Bank sehr unterschiedlich, so dass Antragsteller in jedem Fall vergleichen müssen.
Schon ein Unterschied von 0,1% pro Jahr kann sich zu Mehrkosten von einigen Tausend Euro summieren (Deshalb empfehlen wir Ihnen unseren ImmobilienfinanzierungsVergleich).
Die Banken berechnen ihre Konditionen dabei vornehmlich anhand der Darlehenshöhe sowie der gewünschten Zinsbindungszeit. Je länger die Zinsbindung gewünscht wird, desto höher ist natürlich der Zins, denn die Bank muss sich für einen längeren Zeitraum refinanzieren. Daneben spielt aber auch die oben genannte Wertermittlung sowie die Bonitätsprüfung eine wichtige Rolle für die Zinsfindung. Je besser die Bonität und je höher der Wert des Hauses in Relation zur Kreditvergabe, desto geringer sind auch die Zinssätze und damit die Kosten.
Der Grund hierfür ist die von den Banken seit 2007 zu tätigende Rücklage für Kredite, die mit zunehmendem Finanzierungsrisiko ansteigt. Dabei ist zu beachten, dass im Internet in der Regel immer die geringsten Konditionen angezeigt werden. Je nach Bonität und Beleihungswertauslauf können hier noch Zinsaufschläge berechnet werden.
Weitere wichtige Tipps
Die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung wird von vielen Menschen nur einmal im Leben getroffen. Es ist daher wichtig, sich vorab mit den wichtigsten Vertragsbedingungen zu beschäftigen und einen Berater zu finden, der die Finanzierung auf die eigenen Bedürfnisse abstellt.
Eines der am häufigsten genutzten Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie ist das Annuitätendarlehen. Es weist eine feste Zinsbindungszeit aus, währenddessen sowohl der Zins als auch die Rate konstant bleibt. Da die Zinsen für Immobilienkredite derzeit besonders niedrig sind, lohnt es sich, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Gleichzeitig sollte die Tilgung bei einem Immobiliendarlehen nicht zu hoch angesetzt werden, vor allem junge Familien sollten ihre persönliche Lebensplanung (Familienzuwachs) nicht außer Acht lassen.
Im Idealfall ist das Darlehen mit einer Tilgungsänderungsoption ausgestattet, so dass die Kreditrate im Ernstfall nach unten angepasst werden kann. Sollte während der Kreditlaufzeit Guthaben angespart werden, lohnt es sich, Sondertilgungsoptionen in den Darlehensvertrag zu integrieren.
Neben dem Annuitätendarlehen bieten auch Bausparverträge eine gute Möglichkeit für die Immobilienfinanzierung, denn sie sind weitaus flexibler und zinsgünstig. Wer sein Haus erst jetzt baut oder sich ab 2008 für den Kauf der Immobilie entschieden hat, kann zudem die Riester-Förderung für den Bausparvertrag nutzen. So werden Anspar- und Tilgungsphase der Finanzierung durch staatliche Zulagen unterstützt.
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