Eine Baufinanzierung wir in der Regel über mehrere jahrzehntelange getilt. Ein Forward Darlehen bietet die Möglichkeit, sich die Konditionen der aktuellen Finanzierung auch über die laufende Zinsbindungsperiode hinaus zu sichern – dafür erhebt die Bank zustätzliche Kosten durch einen Zinsaufschlag. Diese verhältnismäßig geringe Mehrkosten können es aber wert sein.
Der Mechanismus: So funktioniert ein Forward Darlehen
Die folgene Erläutern soll zeigen wie das Forward Darlehen funktioniert warum Kosten durch einen Zinsaufschlag erhoben werden:
Gesetzt den Fall Sie haben eine Baufinanzierung, die 30 Jahre läuft, bis Sie vollständig getilgt ist, so dürften Sie eine Zinsbindungsfrist von zehn bis 15 Jahren haben. Aus Gründen der Einfachheit sei mit zehn Jahren gerechnet.
Das deutsche Gesetz schreibt vor, dass Sie nach zehn Jahren jeden Kredit ohne zusätzliche Entschädigung für den Geldgeber komplett tilgen dürfen. Wenn Sie ein besseres Angebot für Ihren Kredit finden, könnten Sie entsprechend eine kostenlose Umschuldung der Baufinanzierung durchführen. Daran kann aus offensichtlichen Gründen keiner Bank gelegen sein. Dies führte zur Erfindung des Forward Darlehens.
Die Bank bietet Ihnen durch ein Forward Darlehen an, dass Sie während Ihrer laufenden Zinsbindung die aktuellen Konditionen Ihrer Baufinanzierung auch für die kommende Zinsperiode sichern können. Allerdings erhebt jedes Geldhaus einen Forward-Zuschlag. Die Zinsen werden leicht für das Entgegenkommen der Bank erhöht, Ihnen frühzeitig Ihre aktuellen Konditionen zu sichern. Mit weiteren Kosten ist ein Forward-Darlehen nicht verbinden.
Insgesamt handelt es sich um eine Wette darauf, dass die Zinsen, die Sie in der Zukunft am freien Markt für Ihr nächste Zinsbindungsperiode erhalten würden, höher sind als diejenigen, die sie jetzt bezahlen – erhöht um den Forward-Darlehenszuschlag.
Forward-Darlehen im Vergleich
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Wie hoch ist der Zinsaufschlag bei einem Forward Darlehen?
Der Zinsaufschlag eines Forward Darlehens hängt wesentlich davon ab wie lang der Zeitraum zwischen dem Moment, zu dem Sie sich um den Kredit bemühen, und dem Ende Ihrer aktuellen Zinsbindungsfrist ist. Für jeden Monat berechnen die Banken durchschnittlich 0,02% bis 0,04% Aufschlag (Stand: Herbst 2016).
Außerdem hat auch der Objektwert einen gewissen Einfluss auf die Kosten, der allerdings deutlich geringer als der des Rest-Zeitraums der Zinsbindung ist.
Anders ausgedrückt: Wenn Sie sehr lange warten, besteht die Chance, dass Sie Ihre zusätzliche Kosten sehr gering sind. Allerdings ist nicht gesagt, dass Ihre Wunschbank dann noch bereit ist, Ihnen ein Forward Darlehen anzubieten. Wenn Sie sich sehr frühzeitig um die entsprechende Anschlussfinanzierung bemühen, müssen Sie mehr bezahlen, profitieren dafür auch von der langfristig Sicherheit abgeschlossenen Zinssätze.
Experten empfehlen, sich 36 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist über die aktuellen Forward Darlehensangebote zu informieren. Innerhalb eines Jahres sollten Sie demnach eine Entscheidung treffen. Das erste Angebot sollten Sie von Ihrer Bank einholen – wenden Sie sich aber auch andere Geldhäuser.
Nicht nur Ihre Hausbank bietet ein Forward Darlehen
Ein häufiger Irrtum vieler Kreditnehmer einer Baufinanzierung ist die Annahme, dass Sie ein Forward Darlehen nur von ihrer Hausbank, bei welcher der ursprüngliche Kredit aufgenommen wurde, beantragen können. Alle Banken bieten entsprechende Forward-Darlehen an – aufgrund des erläuterten Mechanismus können Sie diese Offerten nach zehn Jahren ohne zusätzliche Kosten annehmen. Wenn Sie Angebote finden, die bei den Zinsen um wenigstens 0,1% besser als die Offerte Ihrer Hausbank sind, sollten Sie den Wechsel anstreben.
Höhe der Zuschläge ist ein gute Indikator für die Zukunft
Die Höhe der Zinsaufschläge bei Forward Darlehen ist für Sie ein guter Indikator, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln werden. Wenn die Forward-Zuschläge der Banken hoch ausfallen, erwarten die Geldhäuser insgesamt steigende Bauzinsen. Die Geldhäuser wollen Sie durch hohe Zinsaufschläge davon abhalten, schon jetzt die aktuellen Konditionen mitsamt der Zuschläge zu sichern, damit Sie später nach Möglichkeit sogar noch höhere Zinsen bezahlen, die sich durch die Marktentwicklung ergeben haben.
Wenn Forward Darlehen im allgemeinen als hohe zusatzliche Kosten aufweisen, ist es ein guter Grund sich die aktuellen Zinskonditionen zu sichern.
Bei niedrigen Zinsaufschlägen, wie sie derzeit (Stand: Herbst 2016) herrschen, gehen die Banken davon, dass die Marktzinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben oder sogar noch weiter fallen. Die geringen Forward-Zuschläge bedeuten für die Geldhäuser immerhin ein kleines finanzielles Plus.
Für Sie macht es dennoch Sinn, selbst bei geringen Zuschlägen auf Forward Darlehen die aktuellen Konditionen zu sichern und eine geringfügige Erhöhung in Kauf zu nehmen. Immerhin erhalten Sie so frühzeitig finanzielle Planungssicherheit.
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