Das Forward Darlehen ist ein Instrument mit der Sie sich die aktuellen Konditionen Ihrer Immobilienfinanzierung auch für die Zukunft über die aktuelle Zinsbindung hinaus sichern können. Wir zeigen Ihnen, von welchen Faktoren der Zinssatz Ihres Forward Darlehens abhängt und wie dieser berechnen wird.
Die Faktoren für Berechnung eines Forward Darlehens
Die folgenden Faktoren sind maßgeblich für die Berechnung eines Forward Darlehens und den damit verbundenen Zinsen und Kosten:
- Nettodarlehensbetrag
- Kreditlaufzeit/ Dauer der Zinsbindung
- Beleihung
- Tilgungsrate
- Forward-Vorlaufzeit
Der Einfluss des Nettodarlehensbetrags auf den Zinssatz
Der Nettodarlehensbetrag und der Zinssatz des Forward Darlehens verhalten sich proportional zueinander: Je höher der ausstehende Kreditbetrag ausfällt, desto größer ist auch der Zinssatz. In der Praxis merken Sie dies jedoch kaum, weil der Nettodarlehensbetrag schon eine entscheidende Rolle für die Berechnung Ihres ursprünglichen Zinssatzes gespielt hat. Diesbezüglich ändert sich nichts, da Ihr Nettodarlehensbetrag schließlich sogar faktisch gesunken ist, wenn Sie das Forward Darlehen aufnehmen, da Sie bereits einen Teil der Finanzierung getilgt haben.
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Kreditlaufzeit/ Dauer der Zinsbindung
Je länger Sie Ihre Zinsen bei einem Forward Darlehen festgeschrieben haben möchten, desto höhere Zinssätze werden berechnet. Die meisten Banken bieten derzeit (Stand: Herbst 2016) eine Zinsbindung von fünf Jahren bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens an. Diese Planungssicherheit kann allerdings teuer werden. Die Zinssätze für 30 Jahre liegen beispielsweise durchschnittlich 250% über denen für eine Zinsbindungsdauer von fünf Jahren.
Beleihung
Auch die Beleihung spielt eine Rolle bei der Berechnung des Zinssatzes für das Forward Darlehen. Die Beleihung meint den prozentualen Anteil am zu bauenden oder kaufenden Objekt, welcher der Bank als Sicherheit dient. Es ist der sogenannte fremdfinanzierte Betrag – also der Wert, den die Bank als Kreditsumme gibt.
Je niedriger die Beleihung ausfällt, desto tiefer sind auch die Zinsen auf das Forward Darlehen. Schließlich erscheint das Risiko für den Darlehensgeber geringer. Beim Forward Darlehen gibt es insbesondere bei Privatbanken eine sehr stark unterschiedliche Gewichtung bezüglich der Beleihung. Beträgt diese beispielsweise nur 70% statt 80%, sind Zinsersparnisse von 0,1% und mehr je nach Bank möglich.
Tilgungsrate
Bei einem Forward Darlehen erhalten Sie die Möglichkeit, Ihre Tilgungsrate neu festzusetzen. Wenn Sie wirtschaftlich in der Lage sein sollten, mehr als bislang zu bezahlen, sollten Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen. Eine anfängliche jährliche Tilgung von 3% wirkt sich beispielsweise durchschnittlich mit 0,02% Zinsabschlag (Stand: Herbst 2016) bei den Forward Darlehen Angeboten aus.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Sie bezahlen können, desto weniger Zinsen möchte die Bank. Die Tilgungsrate ist ein gutes Instrument, um den Forward Zuschlag nach unten zu drücken.
Forward-Vorlaufzeit
Alle bisher vorgestellten Faktoren spielen für die Berechnung des Zinssatzes des Forward Darlehens nur dann eine Rolle, wenn Sie die Bank wechseln und/ oder die Werte, die für die ursprüngliche Finanzierung festgesetzt wurden, ändern möchten.
Die Forward-Vorlaufzeit – als Kernleistung des Forward Darlehens – ist diesbezüglich anders, weshalb über Sie auch der sogenannte Forward-Zuschlag durch den Geldgeber ermittelt wird. Die einfache Regel lautet: Je eher Sie das Forward Darlehen haben möchten, desto höher fällt der Zuschlag aus. Die meisten Banken bieten ein Forward Darlehen mit einem Vorlauf von sechs Monaten bis zu fünf Jahren vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung an. Pro Monat Vorlauf müssen Sie zwischen 0,02% und 0,04% Zuschlag auf den Zinssatz rechnen.
Fazit zur Forward Darlehen Berechnung
Grundsätzlich gilt: Je später Sie das Forward Darlehen nehmen, desto geringere Zinsen werden Ihnen berechnet. Allerdings zwingt keiner die Banken, Ihnen dann tatsächlich noch die bestehenden Konditionen anzubieten. Sollte sich die Marktlage bis dahin deutlich verschlechtert haben, werden Sie längst nicht mehr die Konditionen erhalten, die Sie bislang kannten.
Sie müssen deshalb einen gesunden Kompromiss finden: Kümmern Sie sich weder zu früh noch zu spät um das Forward Darlehen. Experten empfehlen, drei Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung mit den Recherchen zu beginnen. Bei der Dauer der neuen Zinsbindungsfrist müssen Sie persönlich zwischen niedrigen Zinsen und längerer Planungssicherheit abwägen. Nutzen Sie finanzielle Spielräume, um über höhere Raten den Zinssatz zu drücken.
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