Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 5 Jahren bzw. 60 Monaten erfreut sich aufgrund der sehr niedrigen Darlehenszinsen einer steigenden Beliebtheit. Was Sie bei Kalkulation und Vergleich der Angebot beachten sollten, erfahren Sie hier.
5 Jahre Vorlaufzeit: Den Zuschlag nicht vergessen
Mit einem Forward Darlehen können Sie sich aktuelle Markt-Zinsen frühzeitig für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Wer eine alte Finanzierung hat, kann diesen Moment in der Regel kaum erwarten. Schließlich sind die aktuellen Zinsen im Vergleich mit den Werten von vor 10 Jahren nicht einmal mehr halb so hoch. Wer eine zu teurere Finanzierung hat, gerät deshalb schnell in Versuchung, ein Forward Darlehen so früh wie möglich abzuschließen.
Gleiches gilt für Personen, die frühzeitig eine möglichst große Planungssicherheit gewinnen wollen. Oft werden die entsprechenden Forward-Finanzierungen deshalb 5 Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung abgeschlossen. Dabei sind viele Personen allerdings blind für den Forward-Zuschlag – also das Extra an Zinsen, das man der Bank bezahlen muss, um die aktuellen Konditionen frühzeitig zu erhalten.
Der entsprechende liegt der Zinaufschlag bei einem Forward Darlehen mit einem Vorlauf von 5 Jahren bei 0,04% pro Monat. Sie müssen entsprechend 60 * 0,04% Zinsen zusätzlich einplanen. Dies entspricht einem Zuschlag von 2,4% Zinsen.
Wie ein Blick auf die aktuellen Zinsen zeigt, ist der Zuschlag so groß, dass er sich bei einer Zinsbindung von 10 Jahren nicht lohnt. Im Herbst 2006 lagen die Immobilienzinsen zwischen 4,0% und 4,5%. Im Herbst 2016 liegen die Werte zwischen 1,5% und 2,0%. Mit Forward-Zuschlag würden die Zinsen für eine neuerliche Zinsbindung von 10 Jahren folglich 3,9% bis 4,4% betragen.
Wenn Sie zu einer anderen Bank wechseln, kommen zwischen 0,1% und 0,2% an Zusatzkosten (Notar, Grundbuchamt) hinzu. Anders ausgedrückt: Sie bezahlen in einem solchen Fall die identischen Zinsen, die schon vor 10 Jahren fällig waren – und müssen noch die 60 Monate Zinsbindung auf Ihrer aktuellen Finanzierung aussitzen.
Forward-Darlehen im Vergleich
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Ist eine Umschuldung eine Alternative?
Im Angesicht dessen sollten Sie erwägen, ob eine Umschuldung für Sie eine Alternative zu einem Forward Darlehen mit einer lange 60-monatigen Vorlaufzeit sein könnte. Jene verursacht zwar Kosten – etwa 1% Zinsaufschlag – aber lohnt sich in vielen Fällen dennoch. Wenn Ihre aktuelle Finanzierung 3 Jahre oder älter ist, spielt es keine Rolle, welche Zinsbindung Sie haben – Sie werden trotz Umschuldung mindestens 0,5% Zinsen weniger bezahlen.
Fallbeispiel: Dann macht ein Forward Darlehen mit 60 Monaten Sinn
Allerdings gibt ein Szenario, indem für Sie ein Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 5 Jahren bzw. 60 Monaten großen Sinn machen kann: Wenn Ihre erste Zinsbindung 20 Jahre dauerte. In einem solchen Fall haben Sie vermutlich entweder eine Restlaufzeit von 10 oder 5 Jahren. Für eine Zinsbindung von 20 Jahren mussten Sie im Jahr 2001 (= 2016 als aktuelles Jahr – 15 (= 20 Jahre Zinsbindung – 5 Jahre Vorlaufzeit vor dem Forward Darlehen) etwa 6% Zinsen bezahlen.
Wie oben ausgeführt, zahlen Sie für eine Zinsbindung von 10 Jahren mit 5 Jahren Forward-Zuschlag derzeit zwischen 4,0% und 4,5% Zinsen. Ihre Zinsbelastung würde also um 1,5% bis 2,0% absinken. Bei einer letzten Zinsbindung von 60 Monaten kommen Sie sogar nur auf 2,6% bis 3,0%. Ihre Zinsbelastung würde sich vermutlich mehr als halbieren – und Sie haben frühzeitige Planungssicherheit bis zum Ende der Immobilienfinanzierung.
Planungssicherheit muss als Aspekt sehr wichtig sein
Insgesamt gilt aber: Ein Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 5 Jahren (60 Monaten) macht nur dann Sinn, wenn Ihnen frühzeitige Planungssicherheit sehr wichtig ist. Ansonsten ist es in jedem Fall sinnvoll, wenigstens noch 2 Jahre zu warten. Die Immobilienzinsen sind in den letzten Jahren durchschnittlich um 0,3% bis 0,4% pro Jahr gefallen. Selbst, wenn Sie wieder steigen, wird es wohl in diesem Tempo passieren. Der geringeren Forward-Zuschläge gleichen dies wieder aus.
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