Während viele Menschen in der eigenen Immobilie vor allem eine gute Altersvorsorge sehen, werden Immobilienobjekte auch gerne zur Nutzung von Steuervorteilen gekauft. Wann, was und wie der Immobilienkauf abgesetzt werden kann, ist genauen Regelungen unterworfen.
Ein ganz entscheidender Punkt im Bezug auf die steuerliche Absetzbarkeit des Immobilienerwerbs ist es, ob das Haus bzw. die Eigentumswohnung vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet wird (gewerbliche Nutzung). Wird die Immobilie allerdings selbst bewohnt – auch als Eigennutzung bezeichnet – können keinerlei Kosten abgesetzt werden. Anders sieht es aus, falls das Objekt vermietet oder verpachtet wird. In diesem Fall können die Aufwendungen für den Immobilienkauf und noch weitere Nebenkosten steuerlich geltend gemacht werden.
Die einzige zu erfüllende Voraussetzung ist demnach, dass das Haus oder die Eigentumswohnung gewerblich genutzt werden. An die Immobilie oder den Käufer an sich werden keine Voraussetzungen gebunden.
Nicht nur der Kaufpreis kann abgesetzt werden
Folgende Kostenstellen können bei einer gewerblichen Nutzung der Immobilie von der Steuer abgesetzt werden:
Baufinanzierungsvergleich
- Anschaffungskosten (in der Regel der Kaufpreis)
- Notarkosten
- verschiedene Gebühren
- Finanzierungskosten (Zinsen)
- Makler-Courtage
- Grunderwerbssteuer
Zu den absetzbaren Aufwendungen zählt nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Makler-Courtage sowie die Grunderwerbssteuer. Letztere werden auch als Anschaffungsnebenkosten bezeichnet und in die Bemessung für die Abschreibungsermittlung mit einbezogen. Notargebühren fallen für den notariell beurkundeten Kaufvertrag an, der bei Immobiliengeschäften vorgeschrieben ist. Aber auch die Darlehenszinsen, die aufgrund der Immobilienfinanzierung über einen Kredit entstehen, können neben verschiedenen Gebühren steuerlich abgesetzt werden.
Lineare und degressive Abschreibung möglich
Während der Kaufpreis im Zuge der jährlichen Abschreibungen anzugeben ist, können die Nebenkosten in der Sparte Betriebsausgaben und Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung aufgeführt werden.
Bei der jährlichen Abschreibung werden über einen bestimmten Zeitraum hinweg alle Kosten Stück für Stück steuerlich angesetzt. Es gibt grundsätzlich zwei Varianten, nämlich die lineare und die degressive Abschreibung. Absetzbar sind übrigens nur die Aufwendungen für direkten Immobilienkauf, nicht der Kaufpreis für das Grundstück. In den meisten Fällen kann die Immobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren (2% pro Jahr) abgeschrieben werden. Bei der linearen Methode ist der Abschreibungssatz in jedem Jahr gleich hoch. Wurde das Objekt bis einschließlich 1924 errichtet, kann der Immobilienpreis sogar innerhalb von 40 Jahren abgesetzt werden. Demzufolge dürfen dann jährlich 2,5% der Kosten steuerlich angesetzt werden.
Alternativ zum linearen Modell kann mitunter auch die degressive Abschreibung genutzt werden. Degressiv bedeutet, dass der Abschreibungssatz im Laufe der Jahre kleiner wird. Der Vorteil dieser Variante besteht darin, dass in den ersten Jahren bereits ein recht hoher Anteil des Kaufpreises abgeschrieben werden kann. Dadurch verringert sich die steuerliche Belastung deutlich.
Der Immobilieneigentümer kann allerdings nicht frei zwischen der linearen und degressiven Abschreibung entscheiden. Die degressive Methode kann der Eigentümer nur dann wählen, wenn er die Immobilie in dem Jahr kauft, in welchem diese gebaut wurde. In diesem Fall können dann innerhalb der ersten zehn Jahre jeweils 4% abgeschrieben werden und in den nächsten acht Jahren jeweils 2,5%. In den letzten 32 der insgesamt 50 Jahre dürfen dann jährlich noch 1,25% angesetzt werden.
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