Hypothekenzinsen sind für Bauherren und Käufer von Immobilien immer ein wichtiges Thema. Da Immobilienkredite mit langen Laufzeiten ausgereicht werden, kommt es auf jeden Zehntel-Prozentpunkt an. Die Angebote sollten deshalb auch 2019, in aktuellen Niedrigzinszeiten, genau verglichen werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Hypothekenzinsen?
Oft wird behauptet, dass der Leitzins der Europäischen Zentralbank nur wenig Einfluss auf die Hypothekenzinsen hat. Das stimmt so nicht, weil ein niedriger Leitzins in geringer Verzinsung für Pfandbriefe resultiert. Pfandbriefe geben Banken jedoch an den Kapitalmärkten aus, um Liquidität für Baufinanzierungen zu generieren. Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld sinken die Renditen für Pfandbriefe und das führt wiederum zu niedrigen Hypothekenzinsen.
Die Höhe der individuellen Zinsen bei der Baufinanzierung oder dem Immobilienerwerb ist zudem vom Umfang des Darlehens und dem des vorhandenen Eigenkapitals abhängig. Des Weiteren haben Zinsbindung und Tilgungssatz erheblichen Einfluss auf die zu zahlenden Kreditzinsen.
Baufinanzierungsvergleich
Die Hypothekenzinsen steigen demnach, wenn nachfolgende Kriterien zutreffend sind:
- Eigenkapital ist nur wenig oder gar nicht vorhanden
- Es wird ein verhältnismäßig niedriger Immobilien- oder Baukredit beantragt
- Der Kreditnehmer wählt lange Zinsbindung und/oder geringe Tilgung
- Die Bank räumt Sondertilgungsrechte ein
Über die allgemeinen und individuellen Aspekte hinaus beeinflussen die persönlichen Umstände die Höhe der Hypothekenzinsen. Zinssenkend wirken sich diese Faktoren aus:
- Hervorragende Bonität, kein harter Schufa-Eintrag und krisensicherer Arbeitsplatz
- Die Immobilie wird für den Eigennutz gekauft oder errichtet
- Der gewählte Standort liegt fernab der teuren Ballungsgebiete
Welche Art von Zins sollte verglichen werden?
Um die Hypothekenzinsen sinnvoll zu vergleichen, eignet sich der Effektivzins oder effektive Jahreszins besser als der sogenannte Sollzins. Letzterer ist der Zinssatz, den der Kreditgeber für das Darlehen verlangt, während im Ersten die Gebühren für Vermittlung und Bearbeitung enthalten sind. Wissenswert ist, dass zum effektiven Jahreszins weitere Kosten hinzukommen können, beispielsweise für das Immobilien-Wertgutachten, eine eventuell abzuschließende Restschuldversicherung oder Zinsen für die Darlehensbereitstellung bei späterer Auszahlung.
Warum Hypothekenzinsen auch in 2019 vergleichen?
Unabhängig von den oben genannten Kriterien ist die Baufinanzierung eine langfristige Angelegenheit, bei der jeder Prozentpunkt hinter dem Komma spürbar ins Gewicht fällt. Bei einer kurzen Zinsbindung zahlt der Kreditnehmer weniger Zinsen, dafür aber höhere Raten. Je länger ein Immobilienkredit mit Zinsbindung läuft, desto niedriger fallen die monatlichen Raten aus und umso höher der Zinsanteil.
Interessenten können mit online verfügbaren Hypothekenrechnern verschiedene Szenarien durchspielen, indem sie bei gleichbleibendem Darlehensbetrag die Faktoren Zinsbindung und Tilgung verändern. Um den Vergleich zuverlässig abzuschließen, sollte jeder Bauherr oder Immobilienkäufer mehrere Angebote einholen und auf die Effektivzinsen achten.
Auch bei laufenden Finanzierungen die Zinsen im Auge behalten
Wenn die erste Zinsbindung ausläuft, ist selten der ganze Kredit getilgt. Es muss vielmehr eine Anschlussfinanzierung beantragt werden und die zwingt ebenso wie das Erstdarlehen zum Vergleich. Wird die beispielsweise 2020 beginnende Anschlussfinanzierung zeitnah beantragt, können Kreditnehmer die aktuell niedrigen Zinsen jetzt per Forwarddarlehen in die Zukunft mitnehmen.
Warum ist auch in 2019 Eile geboten? Die von der EZB angekündigte Leitzinserhöhung im kommenden Jahr wird sich sehr schnell auf die Pfandbrief-Verzinsung und damit auf die Hypothekenzinsen auswirken. Nach einer Erhöhung der Leitzinsen kommen alle Kreditzinsen kurzfristig in Bewegung, während Sparer länger auf den Effekt warten müssen.
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