Der Kauf oder Bau eines eigenen Hauses ist ein großes Vorhaben. Viele Personen finanzieren ihre Immobilien über eine Hypothek. Wer eine Hypothek aufnehmen möchten, hat dabei verschiedene Möglichkeiten und sollte einige Dinge beachten.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Der Kreditnehmer tritt die Rechte vom Haus an die Bank ab. Im Gegenzug bietet ihm das Institut eine Finanzierung. Somit dient das Haus als finanzielle Sicherheit. Die Hypothek muss notariell beglaubigt werden. Der Vorgang wird ins Grundbuch eingetragen und erst gelöscht, wenn die offene Forderung beglichen ist.
Es existieren mehrere Varianten:
Tilgungshypothek: Die einzelnen Raten setzen sich aus Tilgung und Zinsen zusammen, wie man es von klassischen Annuitätendarlehen kennt. Dabei nimmt der Anteil der Zinsen konstant ab, während die Tilgung steigt. Nach Ende der Sollzinsbindung ist meist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Gestiegene Zinsen können dann zu höheren Kosten führen.
Festhypothek: Der Zinssatz und die Gesamtlaufzeit sind für eine hohe Planungssicherheit von Beginn an festgelegt. Bei diesem Modell gibt es keine finanziellen Überraschungen wie teurere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Allerdings profitieren Kreditnehmer auch nicht von günstigeren Zinssätzen.
Baufinanzierungsvergleich
Variable Hypothek: Alternativ sind variable Zinssätze möglich, die sich am Leitzins orientieren. Steigt dieser an, erhöhen sich die monatlichen Raten. Dieses Modell ist am spekulativsten, da sich die Zinsen jederzeit ändern können.
Sobald die Restschuld bei null ist, läuft eine Hypothek aus.
Kann der Verbraucher seine Schulden nicht bezahlen, darf die Bank seine Immobilie zwangsversteigern. Die Finanzierung ist über das Grundpfandrecht abgesichert. Dieses Modell bietet eine höhere Sicherheit als das Gehalt des Verbrauchers. Deshalb ist die Hypothek für Kreditgeber sehr attraktiv. Übersteigt die erzielte Versteigerungssumme die offenen Schulden, geht dieses Geld an den Kreditnehmer. Zuerst wird jedoch die offene Forderung der Bank beglichen.
Info: Juristisch ist die Hypothek in § 1113 Abs. 1 BGB (Gesetzlicher Inhalt der Hypothek) geregelt.
In 3 Schritten zur Hypothekenaufnahme
1. Budget festlegen
Vor der Hypothekenaufnahme ist das Fremd- und Eigenkapital zu ermitteln.
- Das Fremdkapital ist der Anteil des Kreditinstituts. In der Regel lassen sich bis zu 80 % des Kaufpreises über die Bank finanzieren.
- Im Optimalfall liegt das Eigenkapital bei 30 % oder mehr. Als Eigenkapital zählen Ersparnisse und weitere Anlageformen wie Aktien, die sich kurzfristig zu Geld machen lassen.
Einige Personen nehmen zu hohe Darlehen auf. Am Ende können sie sich die Finanzierung kaum leisten und sind für Reparaturen auf zusätzliche Kredite angewiesen. Diese Situation lässt sich mit einer vernünftigen Darlehenssumme vermeiden. In der Regel ist ca. 1/3 des Bruttoeinkommens eine sinnvolle Kreditgrenze. Es bleibt genug Geld zum Leben übrig, während die Finanzierung problemlos beglichen werden kann.
2. Darlehen anfragen
Nun reicht der Verbraucher seine Unterlagen bei der Bank ein. Das ist vor der verbindlichen Zusage beim Immobilienverkäufer erforderlich. Die Bank kann nämlich eine Finanzierung ablehnen.
Der Kreditantrag sollte eine aktuelle Steuererklärung mit Gehaltsnachweis beinhalten. Zusätzlich sind Dokumente wie Grundbuchauszug oder Grundrisspläne notwendig. Dabei kommt es auf die Anforderungen der Bank an. Basierend auf den Unterlagen prüft das Kreditinstitut, ob sich der Verbraucher das Darlehen leisten kann. Dafür wird der potenzielle Objektwert ermittelt.
Die Kreditzusage erfolgt schriftlich oder in dringenden Fällen telefonisch sofort nach der Entscheidung. Anschließend kann der Verbraucher seine Wunschimmobilie verbindlich reservieren.
3. Kaufvertrag
Nun werden die Verträge unterzeichnet. Es ist die notarielle Beglaubigung des Hypothekarvertrages notwendig. Eine Hypothek wird übrigens immer ins Grundbuch eingetragen. Der Käufer sollte unbedingt den Kreditvertrag prüfen, um versteckte Gebühren zu vermeiden. Die Bank erstellt ein Zahlungsversprechen, das dem Verkäufer sein Geld sichert.
Sobald der Schuldner das Darlehen beglichen hat, erteilt ihm seine Bank eine „löschfähige Quittung“. Mit diesem Dokument kann er die Hypothek aus dem Grundbuch entfernen.
Welche Punkte sind zu beachten?
Eine Hypothek verursacht Kosten, da die Bank etwas verdienen möchte. Deshalb ist es wichtig, die einzelnen Angebote zu vergleichen.
Info: Während die Hypothek läuft, darf das Haus nicht verkauft werden. Zuerst muss die Rückzahlung erfolgen. Eine Vermietung ist jedoch erlaubt.
Auswahl an gängigen Kosten bei eines Hypothek:
- Zinsen
- Abschlag von der Kreditsumme (Disagio)
- Bearbeitungsgebühren
- Bereitstellung des Kredits
- Notarkosten
- Eintrag ins Grundbuch
- Wertermittlung des Hauses
Die Gebühren lassen sich mit bestimmten Vertragsklauseln senken. Einige Banken bieten z.B. gebührenfreie Sondertilgungen an.
Es können indirekte Kosten durch die Restschuldfinanzierung entstehen. Bleibt nach der ersten Finanzierung eine Restschuld übrig, ist ein Anschlussdarlehen notwendig. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, entstehen höhere Kosten. Daher sollten sich Kreditnehmer die Länge der Sollzinsbindung genau überlegen. Eine längere Bindung ist von Vorteil, wenn künftig teurere Zinsen realistisch erscheinen.
Fazit
Im Vergleich zu klassischen Baukrediten überzeugt die Hypothek mit günstigeren Zinsen. Dafür fallen höhere Kosten für den Grundbucheintrag an. Wie bei sonstigen Darlehen ist ein Konditionsvergleich zu empfehlen. Die Angebote der einzelnen Banken weichen stark voneinander ab.
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