In den meisten Fällen wird eine Wohnung über einen mittel- bis langfristig angelegten Kredit finanziert. Wird die Eigentumswohnung nun aber vorzeitig verkauft, bevor der Kredit getilgt ist, muss das beim Verkauf berücksichtigt werden. Generell existieren für Eigentümer zwei Optionen, aus denen sie wählen können.
Option Nr. 1: Eine verfrühte Rückzahlung des laufenden Kredits
Bei der ersten Option verkauft der bisherige Eigentümer seine Wohnung wie geplant und verhandelt an den Käufer, welcher dann die komplette geforderte Geldsumme überweist. Von diesem Geld löst der nun ehemalige Eigentümer den laufenden Kredit bei der Bank ab, wodurch dieser nun schuldenfrei ist, während der neue Eigentümer den alten Kredit nicht übernimmt.
Dieses Vorgehen kann per Gesetz niemand verbieten, jedoch müssen Kreditnehmer damit rechnen, dass unter Umständen eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ erhoben wird. Das sind Gebühren, die durch die verfrühte Abzahlung eines laufenden Kredits entstehen. Sie werden von der Bank erhoben. Besteht so eine Vorfälligkeitsentschädigung, ist das im damals abgeschlossenen Darlehensvertrag mit der Bank schriftlich festgehalten.
Eigentümer müssen sich also zwangsweise mit der Bank in Verbindung setzen, sich noch einmal der Konditionen vergewissern und außerdem ihr Anliegen einer Veräußerung ansprechen. Im Zuge des Gesprächs wird dann geklärt, welche Ablösesumme bis zu einem bestimmten Termin fällig wird – diesen Vorschlag unterbreitet die Bank selbst mit Hinblick auf Zinsbindungsfristen und beispielsweise Vorfälligkeitsentschädigungen. Wenn der Kreditnehmer dieser Summe mitsamt dem Termin zustimmt, wird ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt.
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Der Notar ist es dann, welcher sich darum sorgt, dass die Bank die Ablösesumme rechtzeitig erhält, während er im nächsten Schritt zugleich die Eigentumsübertragung an den neuen Eigentümer dokumentiert. Kreditnehmer sollten nach Abschluss des Vorgangs unbedingt eine Bestätigung der Bank schriftlich einfordern. So besteht Sicherheit, dass tatsächlich alle Verbindlichkeiten bei der Bank erloschen sind.
Option Nr. 2: Der Käufer übernimmt den laufenden Kredit vom bisherigen Eigentümer
Es ist ebenfalls möglich eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ohne den laufenden Kredit abzulösen. Stattdessen wird der Käufer der Eigentumswohnung die restlichen Raten bei der Bank übernehmen, der bisherige Eigentümer ist damit erneut von seiner Schuld befreit. Damit dieses Vorhaben funktioniert, muss die Bank der Übertragung des Darlehens zustimmen. Üblicherweise ist dafür Voraussetzung, dass der neue Eigentümer eine ähnlich gute Bonität wie der alte Kreditnehmer hat, da die Bank durch die Übertragung natürlich kein Risiko eingehen möchte.
Im Zuge dessen wird die Bank unter anderem den Wert des bestehenden Vermögens ermitteln, die Schufa überprüfen und natürlich Einkommensnachweise fordern. Lediglich wenn die Bank der Übertragung zustimmt, kann diese schließlich erfolgen. Ebenso muss der Käufer solch einer Kreditübernahme einwilligen. Damit das gelingt, muss er mit den Laufzeiten, Zinsbindungsfristen, Sondertilgungen und weiteren Konditionen des alten Kredits, den er damals nicht selbst aufgenommen hat, zufrieden sein.
Der Übertrag des Darlehens gelingt deshalb im Regelfall nicht, wenn der laufende Kredit schlechte Konditionen vorweist, da der Käufer sich selbst einfach einen günstigeren Kredit mit besseren Konditionen am freien Markt sichern würde.
In jedem Fall sind also erneut Bank und anschließend Notar zu kontaktieren, um einerseits die entsprechende Einwilligung zur Übernahme und später die Dokumentation zum Verkauf der Eigentumswohnung zu erhalten.
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