Häufig verkaufen Hausbesitzer ihre Immobilie wieder bevor die Finanzierung abbezahlt ist. Mit dem Erlös aus dem Hausverkauf soll dann auch das Darlehen vorzeitig abgelöst werden. Dies führt in der Regel zu einer Vorfälligkeitsentschädigung durch Bank – die man einkalkulieren sollte.
Vorfälligkeitsentschädigung: Strafzahlung für vorzeitige Darlehenablösung
Vereinfacht gesagt handelt es sich bei einer Vorfälligkeitsentschädigung um eine Strafzahlung, die man der Bank dafür leisten muss, dass man eine Darlehen vor der Zeit abbezahlt. Schließlich verliert das Geldhaus dadurch die Zinsgewinne, die überhaupt nur Bedingung dafür waren, dass man das Darlehen erhalten hat.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht zu verwechseln mit der Sondertilgung. Im ersten Fall wird das komplette Darlehen vor der Zeit auf einen Schlag abgelöst, im zweiten Fall zahlt man nur einen Teil vorzeitig zurück. In der Regel schreiben Banken gewisse Summen in den Darlehenvertrag, die man jährlich ohne Strafzahlung vor der Zeit als Sondertilgung zurückbezahlen darf.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf
Eigentlich ist die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich gedeckelt. Läuft der Darlehenvertrag noch mehr als ein Jahr, beträgt sie 1,00% des Restdarlehens. Läuft der Vertag weniger als zwölf Monate, so liegt der entsprechende Wert bei 0,50%. Das Problem: Ausgerechnet im Immobilienbereich gilt diese Regelung nicht.
Baufinanzierungsvergleich
Bei der vorzeitigen Ablösung der Immobilienfinanzierung kann der Finanzierungsgeber die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in Eigenregie festlegen. Die maximale Höhe wird im Darlehenvertrag festgelegt.
Klassische Faktoren für die Höhe der Strafzahlung sind die Länge der Laufzeit sowie das gewählte Darlehenvolumen. Die Sparkassen kombinieren diese Faktoren beispielsweise nach dem folgenden System: Die Bank berechnet, wie viel Geld sie verdienen könnte, wenn sie das Geld zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die Darlehenlaufzeit nicht als Darlehen gegeben, sondern am Kapitalmarkt angelegt hätte. Der entsprechende Zinsgewinn ist die Vorfälligkeitsentschädigung.
Andere Banken addieren einfach die ausstehenden Zinsen, die noch hätten gezahlt werden müssen, wäre das Darlehen regulär abgelöst worden und nehmen diese (nicht selten mit einem kleinen Zuschlag) als Vorfälligkeitsentschädigung.
Vorfälligkeitsentschädigungen sollten regelmäßig neuberechnet werden
Tatsächlich ändert sich die Vorfälligkeitsentschädigung schon im ersten Monat – schließlich werden sofort Zinsen bezahlt. Die Berechnungsmodelle der Banken sind häufig sehr kompliziert. Grundsätzlich ist es deshalb sinnvoll, dass man die Vorfälligkeitsentschädigung in einer gewissen Regelmäßigkeit von der Bank ermitteln lässt.
Der richtige Zeitpunkt für einen Hausverkauf ist vom wirtschaftlichen Standpunkt aus gesehen schließlich erst dann gegeben, wenn der Verkaufserlös größer als der Restkredit addiert um die Vorfälligkeitsentschädigung ist.
Als Tipp: Wer anschließend wieder eine Immobilie kauft, kann mit der Bank verhandeln, bei welcher die erste Finanzierung aufgenommen wurde. Wird auch das neue Haus bzw. die neue Wohnung beim identischen Geldhaus finanziert, verzichtet dieses im Gegenzug häufig auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
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