Wenn zwischen dem Vertragsabschluss und der Inanspruchnahme eines Immobiliendarlehens ein gewisser Zeitraum liegt, steht es der kreditgebenden Bank zu Bereitstellungszinsen zu berechnen.
Was genau sind Bereitstellungszinsen?
Die Summen für Baufinanzierungen oder Immobilienkredite sind sehr hoch. Banken könnten, so die Theorie, Gewinne machen, würden sie das Geld anlegen und nicht einfach nur bereitstellen, bis es gebraucht wird. Der Kreditnehmer soll diesen Umstand durch die Bereitstellungszinsen kompensieren.
Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies: Nicht abgerufene Immobilienkredite bedeuten für Banken Verluste. Der Darlehensnehmer muss diese ausgleichen. Dies geschieht über die Bereitstellungszinsen.
Wie hoch sind die Bereitstellungszinsen…
Die Höhe der Bereitstellungszinsen schwankt extrem von Bank zu Bank. Allgemein lässt sich sogar nur schwer eine Tendenz angeben. Durchschnittlich liegen die Bereitstellungszinsen bei 3% pro Jahr. Dies sind 0,25% pro Monat. Viele Finanzinstitute wählen den Zinssatz bewusst sehr hoch (und deutlich über dem, was sie am Anlagemarkt für die Darlehenssumme erlösen könnten), um die Kreditnehmer zu motivieren, den Kredit so schnell wie möglich abzurufen.
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…und ab wann greifen sie?
In der Regel greifen die Bereitstellungszinsen nicht sofort. So gut wie alle Banken stellen ihre Immobilienkredite diesbezüglich zumindest für zwei Monate zinsfrei. Bei sehr vielen Banken sind sogar die ersten sechs Monate zinsfrei gestaltet. Bei zahlreichen Finanzinstituten werden die ersten zwölf Monate keine entsprechenden Zinsen fällig. In (seltenen) Einzelfällen kann der entsprechende Zeitraum sogar 15 bis zu 24 Monate betragen.
Keinen Einfluss auf die normalen Zinsen – es sind Zusatzkosten
Viele Kreditnehmer machen bei der Berechnung der Bereitstellungszinsen einen schwerwiegenden Fehler: Sie verrechnen sie mit den normalen Zinsen. Dies ist jedoch nicht zulässig. Die Bereitstellungszinsen haben auf die normalen Kreditzinsen keinen Einfluss, es handelt sich um Zusatzkosten. Die nicht abgerufenen Gelder werden so faktisch doppelt verzinst. In der Phase, der man noch keine Zinsen für Bereitstellung des Darlehens bezahlt, entrichtet man keineswegs überhaupt keine Zinsen.
Die Berechnung von Bereitstellungszinsen
Die normalen Zinsen haben aber keinen Einfluss auf die Berechnung (oder die Höhe) der Bereitstellungszinsen. Für jene wird nur der Kreditbetrag herangezogen, der noch nicht abgerufen wurde – und hier lediglich die Monate, die dieser auf dem Konto der Bank verbleibt.
Ein Berechnungsbeispiel:
Die Kreditsumme soll 200.000 Euro betragen. Die Bereitstellungszinsen liegen bei 3% pro Jahr und damit bei 0,25% pro Monat. Das Geld wird fünf Monate nicht abgerufen, zwei Monate davon sind zinsfrei. Entsprechend müssen für 3 Monate Zinsen für die Darlehensbreitstellung entrichtet werden.
200.000 x 0,25 = 500
Die Bereitstellungszinsen für einen Monat betragen im Beispiel also 500 Euro. Für drei Monate müssten entsprechend 1500 Euro gezahlt werden.
Wird das Darlehen in mehreren Stufen abgerufen, ist es nicht komplizierter. Die Vorgaben sollen identisch bleiben, nur werden jetzt nach fünf Monaten 100.000 Euro abgerufen und nach noch einmal fünf Monaten erst der Rest (100.000).
Für die ersten fünf Monate sind entsprechend wie gezeigt 1500 Euro für die Bereitstellung zu bezahlen. Für die zweiten fünf Monate kommen 100.000 x 0,25 x 5 dazu, also 250 x 5, also 1250 Euro. Die gesamten Bereitstellungszinsen betragen entsprechend 2750 Euro (1.500 + 1.250).
Wie werden die Bereitstellungszinsen gezahlt?
In der Regel werden die Bereitstellungszinsen über die monatlichen Raten gezahlt. Jene können die Raten entweder gleichmäßig über die gesamte Darlehenslauf bis zum Ende der Sollzinsbindung erhöhen oder die Tilgung drücken. Die Ratenhöhe bleibt so zwar unverändert, dafür verlängert sich die Kreditlaufzeit.
Für das obige erste Beispiel: Bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren (120 Monaten) würden sich die monatlichen Raten beispielsweise um 12,50 Euro erhöhen (1500 : 120). Alternativ gilt: Bei einer monatlichen Tilgung von 500 Euro würde sich der Tilgungsbetrag für denselben Zeitraum auf 487,50 Euro reduzieren. Diese Variante ist nicht zu empfehlen, da entsprechend länger höhere normale Zinsen zu zahlen wären (da die Höhe der Tilgung direkten Einfluss auf die Zinsenhöhe hat). Der Rückzahlungszeitraum würde sich also nicht nur verlängern, zugleich kommt auch eine finanzielle Mehrbelastung dazu.
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