Ob Bau, Kauf oder Moderiniserung einer Immobilie. Im Rahmen der Finanzierung ist eine gute Planung unerlässlich. Reicht der aufgenommene Baukredit nicht aus, muss eine Nachfinanzierung die zusätzlich kosten decken.
Baukredit: Kalkulation als Herausforderung
Der Bau, Kauf oder die Modernisierung eines Hauses ist ein großes Projekt, das die meisten Bauherren vor eine schwere Aufgabe stellt. Da sich die anfallenden Kosten vom Laien nur schwer einschätzen lassen, summieren sich die Ausgaben schnell zu einem höheren Betrag als ursprünglich angenommen.
Auch Sonderwünsche in Bezug auf die Ausstattung, eine Verzögerung des Baufortschritts oder die Entstehung von Schäden können ursächlich für das Überschreiten des aufgenommenen Baukredits sein. Können die Mehrkosten nicht aus eigener Tasche gedeckt werden, ist eine Nachfinanzierung unumgänglich.
Das Wesen der Nachfinanzierung
Unter dem Begriff der Nachfinanzierung ist die Aufstockung eines bereits aufgenommenen oder die Aufnahme eines zusätzlichen Baukredits zu verstehen. Sie soll sämtliche (Um-)Bau- und Modernisierungskosten decken, wird zumeist zeitnah angestrebt – und ist dabei mit deutlich höheren Zinsen verbunden.
Baufinanzierungsvergleich
Grund hierfür ist die finanzielle Vorbelastung des Bauherren: Vor dem Hintergrund des laufenden Baukredits mangelt es an ausreichenden Kreditsicherheiten. So ist die Beleihungsgrenze der Immobilie oftmals schon erreicht. Zwar lässt sich diese auch im Rahmen der Nachfinanzierung als Sicherheit angeben, die (neue) Bank aber kann nicht an erster Stelle in das Grundbuch eingetragen werden. Kommt es nun zu einer Zwangsversteigerung, muss zunächst die an erster Stelle stehende Verbindlichkeit bedient werden. Erst im Anschluss daran erhalten andere Gläubiger das ihnen zustehende Geld.
Bei der Nachfinanzierung handelt es sich somit häufig um ein sogenanntes nachrangiges Darlehen. Als solches ist es für Kreditanstalten von vergleichsweise geringer Bedeutung. Stimmen sie einer Nachfinanzierung dennoch zu, lassen sie sich den Nachteil der fehlenden Sicherheit in der Regel mit höheren Zinssätzen bezahlen.
Doch auch der eher kurzfristige Bedarf wirkt sich negativ auf die für den Bauherren entstehenden Kosten aus. Um anfallende Rechnungen zeitnah begleichen zu können, muss das Geld schnell zur Verfügung stehen – und das wiederum geht mit einem höheren Arbeitsaufwand für die kreditgebende Bank einher. Nicht selten reagiert diese mit einer zusätzlichen Erhöhung der Zinssätze.
Die besondere Situation bei Modernisierungen
Weniger Probleme ergeben sich möglicherweise im Rahmen der Modernisierung eines Hauses: Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme, die zu einer Wertsteigerung führen. Daraus ergibt sich die Möglichkeit der Absicherung des zusätzlichen Baukredits durch eine Hypothek beziehungsweise einen Eintrag als Grundschuld. Deren Höhe ist jedoch durch den Umfang begrenzt, in dem das betreffliche Objekt schuldenfrei ist.
Probleme mit der Nachfinanzierung vermeiden
Ist eine Nachfinanzierung für den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie erforderlich, bietet sich der direkte Kontakt zum ursprünglichen Anbieter des Baukredit an: Durch den aus der zweiten Beleihung der Immobilie resultierenden Mangel an Sicherheiten kann es sich als schwierig erweisen, einen anderen Kreditgeber für eine Nachfinanzierung zu finden.
Um die zusätzliche Belastung so niedrig wie möglich zu halten, empfiehlt sich eine möglichst sorgfältige Planung mit finanziellen Reserven. Sollten diese nicht benötigt werden, können sie direkt zur Tilgung des Darlehens verwendet werden.
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