KfW Darlehen als Eigenkapital für Baufinanzierung nutzen?

Egal ob für Hausbau, Hauskauf oder eine umfassende Sanierung: ein möglichst hoher Eigenkapitalanteil ist immer von Vorteil. Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich auch die KfW Darlehen als Eigenkapital für die Baufinanzierung nutzen. Wann und wie genaut, erfahren Sie hier.

Die Rolle des Eigenkapitals bei der Finanzierung?

Für Privatpersonen ist das Thema Eigenkapital vor allem im Bereich der Immobilienfinanzierung von Bedeutung. Die meisten Banken finanzieren den Hausbau, den Kauf einer Immobilie oder eine aufwändige Sanierung nur dann, wenn Bauherren für ihr Projekt einen angemessen hohen Eigenkapitalanteil vorzuweisen haben. Für den Immobilienkäufer oder Häuslebauer begrenzt der Eigenkapitelanteil die Schuldenlast. Gleichzeitig entscheidet er über die Bonität des Darlehensnehmers und damit über die Konditionen für einen Immobilienkredit.

Die meisten Banken setzen für die Finanzierung zuzüglich der Nebenkosten für den Immobilienerwerb einen Eigenkapitalanteil von 20% bis 30% voraus. Bei höheren Finanzierungsquoten müssen Kreditnehmer mit vergleichsweise ungünstigen Konditionen rechnen.

Das Spektrum der Eigenkapitalarten für die Baufinanzierung ist recht weit gefasst. Neben dem Barvermögen des Bauherrn schließt es unter anderem Bausparverträge, Arbeitgeberdarlehen und die Eigenleistungen beim Hausbau ein. Unter bestimmten Bedingungen können auch die Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auf den Eigenkapitalanteil angerechnet werden.

Baufinanzierungsvergleich

KfW-Förderprogramme für den Immobilienerwerb

Für den Kauf einer Immobilie, den Hausbau sowie Sanierungen älterer Häuser hat die KfW ein ganzes Bündel an Fördermöglichkeiten im Programm. Gefördert werden beispielsweise:

Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum (Programm Nr. 124)
Energieeffiziente Komplettsanierungen (Programm Nr. 151)
Energieeffizientes Sanieren, Einzelmaßnahmen (Programm Nr. 152)
Energieeffizientes Bauen (Programm Nr. 153)
Altersgerechte Umbauten (Programm Nr. 159)
Austausch älterer Heizungen zugunsten von Heizungsanlagen auf der Basis erneuerbarer Energien (Programm Nr. 167)
Zinsgünstige Kredite für den Aufbau, die Erweiterung und die Speichernachrüstung von Photovoltaikanlagen (Programm Nr. 274 und 275).

Die maximalen Darlehenssummen belaufen sich in der Regel auf 50.000 Euro, für energieeffiziente Komplettsanierungen können Bauherren einen Förderkredit von bis zu 75.000 Euro in Anspruch nehmen. Die Laufzeiten der KfW-Kredite betragen bis zu 35 Jahren, die im Marktvergleich fast konkurrenzlos günstigen Zinsen werden für einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben.

Beantragt werden die Darlehen nicht direkt bei der KfW, sondern bei einer etablierten Bank, die die KfW-Kredite im Programm hat. Einige Banken vermitteln diese Darlehen generell nur an Bestandskunden oder setzen voraus, dass sie auch die Hauptfinanzierung für den Immobilienkauf, den Hausbau oder die Sanierung übernehmen.

Eine Ermessensentscheidung der Banken

Die Möglichkeit, die KfW-Kredite als Eigenkapital zu verwenden, ergibt sich daraus, dass sie grundsätzlich als nachrangige Kredite im Grundbuch eingetragen werden. Hierdurch lässt sich die Zinsbelastung für den Immobilienkredit je nach den Konditionen der jeweiligen Bank beträchtlich senken. Bei sehr kundenfreundlichen Finanzierungsangeboten lassen sich die monatlichen Zinsen durch dieses Modell um bis zu einem knappen Viertel reduzieren.
Zudem geben einige Banken die KfW-Vergütung für das Ausfallrisiko dieser Darlehen an ihre Kunden weiter.

Ob ein KfW-Kredit als Eigenkapital angerechnet werden kann, liegt allerdings im Ermessen der Banken – eine Verpflichtung dazu gibt es nicht.

Welche KfW-Kredite eignen sich als Eigenkapital?

Theoretisch können alle KfW-Kredite – die Bereitschaft der Bank hierzu vorausgesetzt – auf das Eigenkapital für die Bau- und Immobilienfinanzierung angerechnet werden. Wenn das Bau- oder Sanierungsprojekt die Anforderungen des jeweiligen KfW-Programms erfüllt, lassen sich die Darlehen miteinander kombinieren, so dass ihre Gesamtsumme in die Eigenkapitalberechnung einfließt.

Als ein Beispiel: Wer das Programm 124 für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum in Anspruch nehmen will, kann – falls ein energieeffizientes Haus geplant ist – gleichzeitig einen Antrag auf eine Förderung aus dem Programm 153 für energieeffizientes Bauen stellen.

Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Bank die Vermittlung der in Frage kommenden KfW-Programme anbietet und bereit ist, den Antrag auf die gewünschte Kombination auch tatsächlich bei der KfW zu stellen.

Die Auswahl des Bankpartners ist erfolgsentscheidend

Um eine Anrechnung von KfW-Krediten auf ihr Eigenkapital für Immobilienerwerb, Hausbau und Sanierung zu erreichen, sind Verbraucher somit darauf angewiesen, den richtigen Bankpartner für ihr Projekt zu finden.

Eine Förderung aus dem KfW-Programm 124 lohnt sich angesichts generell niedriger Bauzinsen meist nur dann, wenn tatsächlich wenig Eigenkapital vorhanden und die Förderung dem Eigenkapitalanteil zugerechnet werden kann, da dieser KfW-Kredit im Vergleich zu vielen marktüblichen Immobiliendarlehen im Hinblick auf Sondertilgungen und Veränderungen des Tilgungssatzes relativ unflexibel ist.