Bei der Spekulationssteuer für Immobilien hat sich 2019 nichts Wesentliches geändert. ein privater Hausbesitzer muss das Finanzamt am Gewinn aber nicht zwingend beteiligen. Gewerbliche Immobilienhändler und Anleger können die Steuer bei Erfüllung bestimmter Bedingungen umgehen.
Steigende Preise regen zum Investieren an
Die starke Nachfrage im Sektor Wohnimmobilien führt seit Jahren zu steigenden Preisen. Private Anleger können Immobilien als alternative Geldanlage nutzen, um den dauerhaft niedrigen Sparzinsen zu entgehen. Das Finanzamt hat kein Recht auf einen Anteil am Verkaufserlös, solange die Immobilie vom Besitzer selbst genutzt wird. Spekulationssteuer wird auch bei nicht selbst genutzten Objekten nur dann erhoben, wenn sie weniger als 10 Jahre gehalten wurden.
Die Frist beginnt mit dem Datum auf der notariellen Kaufurkunde, sie kann aber unter Umständen bereits bei der Unterzeichnung des schuldrechtlichen Vorvertrags anlaufen. Wird zunächst ein Grundstück erworben und später ein Haus darauf gebaut, beginnt die Haltefrist zum Zeitpunkt des Kaufes.
Wie hoch ist die Spekulationssteuerin 2019?
Wer seine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb dieser Zehnjahresfrist verkauft, muss Spekulationssteuer in Höhe des individuellen Einkommenssteuersatzes entrichten. Steuerpflichtig ist jedoch nur der reine Gewinn abzüglich aller Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie mit bereits geltend gemachten Abschreibungen, werden diese zum steuerpflichtigen Gewinn addiert. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% und 100.000 Euro Differenz zwischen Ankauf und Verkauf, verlangt das Finanzamt 42.000 Euro Spekulationssteuer.
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Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Bei einer nicht selbst genutzten Immobilie übernimmt der Erbe die Haltefrist vom Erblasser. Wer also eine Wohnung oder ein Haus mit bereits seit 5 Jahren laufender Frist erbt oder geschenkt bekommt, muss weitere 5 Jahre mit dem Verkauf warten. Bei vorzeitiger Veräußerung fällt die Spekulationssteuer in voller Höhe an.
Achtung: Besteuerung trotzt langer Haltezeit möglich
Auch nach Ablauf der 10 Jahre kann das Finanzamt Spekulationssteuer verlangen, beispielsweise bei nachfolgend erläuterten Umständen. Ein Mietshaus wird nach langer Haltezeit umfassend modernisiert und in Form von Eigentumswohnungen innerhalb von mehreren Jahren veräußert.
Der Bundesfinanzhof urteilte im Jahr 2002, dass es sich hierbei um gewerblichen Verkauf von Immobilien handelt, der steuerpflichtig ist. Durch die Umwandlung des Mietshauses in Eigentumswohnungen wird die ursprüngliche Haltefrist aufgehoben und durch eine Neue ersetzt, die nach Abschluss der Renovierung beginnt. Demnach wird jeder Erlös mit Spekulationssteuer belegt.
Die Drei-Objekt-Grenze im Auge behalten
Hausbesitzer, die mehrere vermietete Wohnungen innerhalb kurzer Zeit verkaufen, laufen Gefahr, als gewerbliche Händler steuerpflichtig zu werden. Spekulationssteuer nach Einkommenssteuersatz und Gewerbesteuer kommen auf einen Besitzer zu, der innerhalb von 5 Jahren drei Objekte oder mehr verkauft. Mehrfamilienhäuser zählen als einzelne Objekte, bei Verheirateten gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner.
Grundsätzlich legen Finanzämter diese Regel beliebig aus und können jeden Immobilienbesitzer mit eindeutiger Verkaufsabsicht als gewerblichen Händler behandeln. Auch, wenn er nur zwei Objekte innerhalb kurzer Zeit verkauft. Insbesondere werden eindeutige Absichten zur Gewinnerzielung bei Grundstückskäufern vermutet, die nach Vorstellungen potenzieller Kunden auf dem Land Häuser errichten. In derartigen Fällen müssen auch 2019 Erlöse immer versteuert werden, während Verluste nur begrenzt geltend gemacht werden können.
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