Mit einer 110% oder 120% Finanzierung, kann auch ohne Eigenkapital der Wunsch nach einer Immobilie realisiert werden. Diese sogenannte Vollfinanzierung kann echte Vorteile verschaffen – aber zu einer finanziellen Mehrbelastung führen.
Was bedeutet 110% bzw. 120% Finanzierung?
Banken und Käufer berechnen Immobilienfinanzierungen unterschiedlich. Für den Käufer gibt es nur eine große Summe, die sich durch Teilbeträge (Grundstück, Immobilie, Nebenkosten, etc.) zusammensetzt. Er bewertet die Gesamtsumme, die er benötigt, häufig als 100%.
Banken sehen das etwas anders: Für die Finanzinstitute gibt es zwei Posten:
- Den Betrag, der zum Kauf oder Bau einer Immobilie nötig ist
- Die Kauf- oder Bau-Nebenkosten
100% sind für eine Bank genau der Betrag, der zum Kauf oder Bau eines Objekts fällig wird. Die Nebenkosten werden ausgeblendet, da sie den Objektwert nicht steigern. Die Abnk geht davon aus, dass der potenzielle Kreditnehmer die Nebenkosten selbst tragen kann. Diese liegen zwischen 10% und 20% der Kauf- oder Bausumme. Kann der Darlehensnehmer diese nicht nehmen, wird das Darlehen entsprechend erhöht. Jetzt spricht man von einer 110% oder 120% Finanzierung einer Immobilie. Ein alternativer Begriff ist „Vollfinanzierung“.
Baufinanzierungsvergleich
Die Vorteile einer +100% Finanzierung für Immobilien
Die Vorteile der Vollfinanzierung für Immobilie liegen auf der Hand. Auch ohne Eigenkapital können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie investieren Ihr Geld zudem in eine wertstabile Anlage. Keine Investmentform war in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren der stabil wie „Betongold“.
Die Nachteile des Eigenkapital-Verzichts
Allerdings gehen mit 110% und 120% Finanzierung einer Immobilie auch einige Nachteile einher. Erst einmal erhöhen sich Ihre Schulden. Sie tilgen das Darlehen entsprechend länger. Sie müssen ebenfalls länger Zinsen bezahlen. Überdies sind die Zinssätze im Durchschnitt höher als wenn Sie über Eigenkapital verfügen würden. Sie können auf das Dreifache des Wertes klettern, den Sie bei einer 100 oder noch weniger Prozent Finanzierung bezahlen müssten. Grundsätzlich gilt die Regel: Je mehr Eigenkapital Sie beisteuern können, desto günstiger wird das Darlehen.
Sie müssen außerdem mit einer sehr genauen Prüfung Ihrer Bonität rechnen. Überdies sollte Ihr Arbeitsverhältnis langfristig gesichert ist. In der Vergangenheit lehnten die Banken Vollfinanzierungen für Freiberufler und kleine Selbstständige beispielsweise sofort ab. Dies hat sich durch den Absturz der Bauzinsen zwar ein Stück weit geändert. Ein prinzipielles „Nein“ existiert nicht mehr. Dennoch gilt: Ohne feste Einstellung wird es schwierig, einen entsprechenden Kredit zu erhalten – und es ist fast unmöglich, ihn zu guten Konditionen zu erhalten.
Tipp: Günstige Immobilien begünstigen Vollfinanzierungen
Ein Ausnahmefall existiert, bei dem Sie eine 110% oder 120% Finanzierung zu günstigen Konditionen bekommen werden: wenn sich die Gesamtsumme unter dem Objektwert bekommen. Anders ausgedrückt: Wenn Sie die Immobilie sehr günstig erhalten – beispielsweise aufgrund persönlicher Beziehungen – gewährt die Bank eine Vollfinanzierung in aller Regel.
Die Faustregel für diesen Fall lautet: Wenn Sie die Immobilie freihändig (also selbst) verkaufen und damit das Darlehen ablösen können, erhalten Sie das Geld.
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